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机构预计明年实施多项土改政策缩小征地范围

发布时间:2020-03-04 03:47:22 阅读: 来源:插件机厂家

国土部智囊机构——中国土地勘测规划院26日在京发布《中国土地政策蓝皮书》判断,明年将实施多项“土改”,包括将提高工业用地价格,减少工业用地,适当增加居住用地供应;缩小征地范围,深化征地制度改革;改革宅基地管理制度。

“我认为,‘建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地价格’的内在含义,就是要通过市场机制,使工业用地价值回归常态。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云向上证报记者如是说。

中国土地勘测规划院地价所的城市地价动态数据显示,今年第三季度全国主要监测城市综合、商服、住宅和工业地价分别为3286元/平方米、6201元/平方米、4910元/平方米和691元/平方米,工业用地价格远低于其他用地价格。

对此,中国土地勘测规划院地价所所长赵松称,我国工业地价一直较低,虽然这与工业用地自身收益性较低的特征吻合。但其中地方政府的干预,也是一个很重要原因。目前在多数地区,工业用地招拍挂市场中的“公示效应”远高于“竞价效应”。在缺少竞争市场中,价格当然会受影响。更何况工业用地仍然是地方“招商引资”一个重要手段。

另外,“2014年中国将不断完善现行征地制度,缩小征地范围,进一步规范征地程序,着力完善多元保障机制”,中国土地勘测规划院副院长周建春称,据判断深化征地制度改革也将是明年国土资源部重点关注的领域之一。

蓝皮书预计,中国将逐步缩小划拨用地范围,以公平、公开、有偿的方式配置土地资源,全面推进基础设施和社会事业用地有偿使用,清理存量划拨用地,发挥市场在资源配置中的决定作用。

另外,蓝皮书预计,2014年国土部门还将改革宅基地管理制度,或将对宅基地实行新增用地指标先占后消、所有用地按标准使用的管理制度。对于集体经营性建设用地流转,会在符合《合同法》和土地管理法的前提下,重点通过入股、联营方式,在企业兼并、合并、分立、破产的情况下进行流转,允许地方根据经济社会发展的不同情况,制定具体的改革办法。

关于农村土地制度改革,记者专访了燕京华侨大学校长华生。他表示,在解决城镇化建设的资金问题时,应采取土地征收的财务平衡方式。用财务平衡来替代土地财政,也就是说政府在城镇化中需要土地时,把征地成本、补偿以及道路等基础设施建设成本一起计入地价,形成一个基础地价。成本是多少,基础地价就是多少。财务平衡的好处是透明,政府在里面没有任何利益,也不存在债务问题。

关于农村土地制度改革

第一财经日报:第二次全国土地调查结果即将公布,根据目前了解到的信息,全国耕地数量有所增加。不过此前也有观点认为,18亿亩耕地红线本身就没有实际意义,你怎么看待这个问题?

华生:调查出来是18亿亩,还是 19亿亩,或是20亿亩,实际上不是特别重要,因为客观上是什么样,不会因为统计出来就能多或者能少。而现实情况是,工业化和城镇化大量占用耕地,耕地面积肯定是在一年年不断下降。当然这个并没有问题,发展中国家的耕地面积不断减少恐怕是个大趋势。

耕地进行规模化整理以后,把小沟小渠去掉,的确会使土地从数量上多出一些,但是粮食产量还摆在这里。距离第二次调查又已过去了好几年,现在的现实数字肯定比二调时更少一些。

日报:这对粮食安全会产生哪些影响?

华生:如果整个耕地数量在减少,肯定对粮食安全是有威胁的。耕地数量减少的同时,优质良田也在减少,比如丘陵地带的田地,产量肯定是不行的。另外一点就是现在很多的耕地不一定在种粮食,土地流转后,大量耕地用来种经济作物,因为付了流转费之后再种植粮食不合算,没什么可赚的。

日报:2008 年十七届三中全会对农村土地制度改革提出了很多方向,但过去五年中,改革进展一直不如预期,你认为其中难点在哪里?

华生:我觉得十七届三中全会后的五年进展不大,与当时提出的一些说法不切合实际有关。比如十七届三中全会报告中提到,要“严格区分公益性和非公益性用地,缩小征地范围”,这个五年我们看到,所有征地没有区分公益性和非公益性,实际上也不好区分。

这几年土地财政搞得越来越厉害,地方政府欠那么多债,而且发展建设全靠卖地。如果不回答这个问题,说其他的话是没有用的,且自相矛盾。这是最主要的问题。

日报:对于十八届三中全会提出关于农村土地改革的内容,你有何看法?

华生:十八届三中全会重复了一些以前的说法,也提出了一些新的内容,新的内容主要是关于宅基地的试点,现在还没有开始。农村集体经营性建设用地的入市也有待明朗化。

在三中全会决定出来以后,市场上马上就有很多解释也可以说是误读,随后中央有关部门又马上出来纠偏。所以在土地制度本身,应该说我们还有很多地方需要检讨,一是话说得清不清楚,再是和我们现在做的能否对上号,这是主要的问题。

日报:对于农村土地制度改革,你有什么建议?

华生:我的建议,一是中央这次提出来的新型城镇化的核心是人的城市化,因此土地制度改革必须要为人的城镇化服务,为农民工进城、为农民工能在城市中安居服务。偏离了这个方向,就容易走偏。我们现在并没有把土地改革和户籍制度改革联系起来。

日报:你认为农村土地制度改革中最核心的问题是什么?

华生:从现在的情况来看,还要从土地财政破局。现在地方政府征地卖地借债搞建设,大家都在批评,补偿成本越来越高,政府的债务负担也越来越重。那地方政府就越来越依赖于高房价,陷入恶性循环。而且现在提出要调节利益格局,如果不从政府利益开始,难以赢得公信力。所以我觉得还是要从破除土地财政开始。

用财务平衡替代土地财政

日报:土地财政积弊很久,应该怎么改?

华生:破解“土地财政”,有些观点说要靠征收房产税来弥补,我觉得是不现实的。因为像现在上海在试点的方案,收入一点点,给地方财政塞牙缝都不够。而且从西方来看,即便普遍开征房产税,也是用来维持日常运营,不是用来建设城市的。比如美国、英国征收房产税主要是用来维持医院、学校、公路、环卫等公共服务的运行,不可能用来建设城市。

从建设城市这个角度看,钱还是要从土地上来,这是没有问题的,因为基础设施投在土地上了,投下去后土地才会升值。但现在的“土地财政”不行,关键在于地方政府随便卖地。我们应该学习日本、韩国、中国台湾的模式,他们与我们的情况类似,在解决城镇化建设的资金问题时,采取了土地征收的财务平衡方式。

日报:如何理解财务平衡?这与我们现在的制度有什么不同?

华生:用财务平衡来替代土地财政,也就是说政府在城镇化中需要土地时,把征地成本、补偿以及道路等基础设施建设成本一起计入地价,形成一个基础地价。成本是多少,基础地价就是多少。而且实行基础地价后,现在政府这种为了搞 GDP 压低工业用地地价的做法也就不好做了。

财务平衡的好处是透明,政府在里面没有任何利益,也不存在债务问题。因为土地成本是多少,地价就是多少,这不会产生新的债务,地方政府也不能从中捞到任何好处。包括地方政府自己要盖办公楼,也需支付基础地价去买地。这就是日、韩、中国台湾在整个城镇化中的办法。这样做,政府也可以取信于民,因为政府做的事就是为社会做的,而不从中获得利益。

同时,财务平衡也使得整个城镇化的成本不会太高。城镇化该有的基础建设肯定要建,该出的钱还是要出。现在有人呼吁小产权房合法化,其实就是大家都想搭城市建设的便车,谁都不愿出城市建设的钱,只享受城市基础建设的好处,那肯定是不可维持的。

财务平衡还体现政府的服务性和中立性。西方包括征收房产税都是一个财务平衡的方式。比如先看维持医院、学校等日常运营需要花多少钱,再根据这个金额倒过来算这么多房子的房产税应该是多少。所以他们的房产税也是财务平衡的。

日报:听起来,这也是政府职能转变的一种形式?

华生:是的。这就涉及到政府职能转变。如果用财务平衡的办法,地方政府的债务也不会再增长了,不要政府多掏钱,但也不能从中捞好处。这样我们之前累积的债务也会变成一个相对固定的量。固定的债务总是好处理的,就可以通过税收、发市政债等方式消化,就和当年处理银行坏账一样。所以我建议要对债务做一个清理,老的债务“卡”死,新的债务不能再发生了。

日报:你刚才提到征地制度改革中,区分公益性用地和非公益性用地是不具有可操作性的,那征地制度改革的方向在哪里?

华生:在日、韩、中国台湾,新城区的扩大都是算公益用地。尽管我们知道新城区的扩大不只是公益性的,但由于无法区分,不能说“张家的地是公益的就给低价,李家的地是非公益的就给个高价”,这不可能,新城区公益和非公益的用地是相互交错在一起的,道路、桥梁四通八达,不可能区分。

解决这个问题又回到财务平衡的话题上,如果是财务平衡的土地制度,多卖地自己也得不到钱,政府就没有动力去征没有必要的地,就可以从根本上解决“土地财政”问题。最根本是改变政府卖地的动力机制。

日报:现阶段推进财务平衡有什么操作困难吗?

华生:应该说,和房产税等一些税收政策相比,推进财务平衡的土地制度是困难最小的。因为这和之前的制度衔接最为接近。最大的困难就是需要下决心清理之前的债务。因为财务平衡是说,旧账不能靠新的卖地来平衡了,不能挖东墙补西墙。

我们看到中央这次已经高度重视债务问题,当然重视之后还需要有方法,没有方法大家还是会继续借债。二次世界大战后,日、韩、中国台湾是世界上从发展中经济体成功进入到发达经济体行列的,它们的经验可以借鉴。

日报:从土地面积、人口等方面看,中国大陆都远大于日、韩、中国台湾地区这些经济体,我们能否借鉴到它们的经验?

华生:我觉得在这个问题上并没有本质差别,最关键的是,人均土地资源情况是一样的,日、韩、中国台湾都是人均一亩多的耕地,中国大陆的情况也是一样的。并且,它们的情况和我们一样,都是二战后原本农民占多数,发展战略也大体相同,然后迅速完成城市化,进入发达经济体行列。

日报:对于即将到来的2014年,你认为明年在土地制度方面会有哪些进展?

华生:十八届三中全会中提到了试点工作,可我觉得如果回避土地财政问题,在这方面恐怕就不会有根本性进展。因为市场都看到了,市场上说:“如果土地财政不改,房价很难降下来。”

日报:你认为2014年我国面临的经济形势如何?

华生:短期来说问题不会特别大, 2014年国际环境会比前几年好,美国经济在复苏,欧盟债务危机也不像一年多前那么严重,国际环境的改善对国内市场的需求的影响是正面的。从国内来看,经济增长尽管下了一个台阶,但短期看持续增长是没有问题的。

需要担忧的是中国经济未来的后劲。我最担忧的是,二元经济结构转型能否顺利。已经实现城市化的国家,比如美国,经济复苏能够增长两个点就算很好了,但中国为什么那么快?无非因为还没有完成转型,大量人口还在农村,生产率很低,结构转的时候发展就会很快。

中国经济能否有后劲、能否以较高的速度增长就看二元经济结构能否顺利转型,如果受阻就会比较困难。转型顺畅的核心是解决两个问题,一是转型中出来打工的农民工能否融入城市,能否变成市民,这样既提高了需求也提供了高素质的劳动人才;二是离开土地进城的这部分农民的土地能否转移到留下的农民手中,农村农民的经营规模能否扩大,农业现代化能否发展。

转型能否顺畅,就取决于以上两个方面,要让这两部分人都“得其所”。

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